Amortizar hipoteca: cómo y cuándo merece la pena

Tipos de amortización

La amortización de la hipoteca puede ser parcial o total. Hablamos de amortización de hipoteca parcial cuando devuelves anticipadamente una parte del capital que te queda por pagar del préstamo. En este caso mantienes la hipoteca, solo que pagarás durante menos años o tu mensualidad será menor.

La amortización total de la hipoteca consiste en pagar por adelantado todo lo que te quedaba por pagar de hipoteca, por lo que ya no tendrías que pagar nada más.

Si haces una amortización parcial de tu hipoteca, es posible que te preguntes qué te conviene más, si destinarla a reducir la cuota que pagas cada mes o a recortar el plazo de amortización de tu préstamo. En cualquier caso, todo dependerá de tu situación económica personal y de la del mercado. Así que antes de decantarte por una opción u otra, conviene que lo analices.

Reducir la cuota de la hipoteca

Si optas por reducir la cuota mensual, tendrás una carga menor y podrás llegar más fácilmente a fin de mes. Además, incrementará tu capacidad de ahorro al reducir la parte de tu salario que destinas al pago del préstamo.

Por otro lado, si eliges esta opción, no te ahorrarás muchos intereses y seguirás teniendo una deuda a largo plazo. Por eso, puede resultar una opción interesante para aquellas personas que han recibido un dinero extra de manera inesperada (herencia, premio…) y que, a pesar de ello, tienen problemas para llegar a fin de mes.

Reducir plazo de la hipoteca

La otra posibilidad es que dediques la amortización anticipada de hipoteca a reducir su plazo de devolución. De esta forma, la vida del préstamo se acorta y pagarás menos años de lo que tenías previsto. Además, al recortar el periodo de devolución, los intereses se calcularán para una deuda menor, por lo que se reducirán considerablemente y el préstamo acabará siendo más barato. No obstante, esta opción implica mantener la misma cuota.

¿Cuándo es mejor amortizar hipoteca?

Puedes realizar una amortización de hipoteca anticipada siempre que quieras. No obstante, si vas a hacerlo, es importante que conozcas cuál es el mejor momento.

Qué debes tener en cuenta antes de amortizar:

• Tus ahorros: solo deberías amortizar tu hipoteca si no necesitas ese dinero para vivir.
• El tipo de interés de tu hipoteca: sobre todo si tu hipoteca es variable, ya que las fluctuaciones del euríbor pueden hacer que sea más o menos rentable amortizarla anticipadamente.
• Si tu préstamo tiene comisión por amortización anticipada.

Aunque puedes amortizar anticipadamente tu hipoteca en el momento que tú elijas, lo más rentable es hacerlo durante los primeros años del préstamo. El motivo es que la mayoría de hipotecas van de acuerdo al sistema de amortización francés en el que los primeros años es cuando pagas la mayoría de los intereses. Por eso, amortizando los primeros años ahorrarás más dinero.

Sin embargo, que sea una buena decisión o no depende también del tipo de interés de tu hipoteca. Si tienes una hipoteca fija no compensa tanto amortizar anticipadamente la hipoteca porque no tienes riesgo de que suba el interés. Podría ser buena opción si el tipo de interés es más alto que los que se dan en el momento de amortizar o si el banco no cobra comisión por amortización anticipada.

Si tienes hipoteca variable te conviene amortizarla anticipadamente si el euríbor está alto o la predicción es que subirá, también quieres adelantarte a futuras revisiones que puedan encarecer la cuota mensual de tu préstamo.

¿Cuánto puedo amortizar de hipoteca al año?

Lo cierto es que no existe un límite legal para acotar cuánto puedes amortizar de hipoteca al año. Si tienes un dinero extra y quieres pagar más de tu hipoteca puedes amortizar la cantidad que quieras, aunque en tu contrato puede haber un mínimo por operación y tendrás que asumir la comisión de amortización anticipada si hubiera.

Por otro lado, si lo que te interesa es cuánto puedes desgravar en la declaración de la renta, sí que existe un límite. Las personas que pueden aplicarse la deducción por vivienda habitual (es decir, quienes firmaron su hipoteca antes del 1 de enero de 2013) podrían beneficiarse de amortizar anticipadamente su préstamo en la cuota mensual, porque al mantener el plazo de la hipoteca, tienen más años para aprovechar la deducción que es de hasta un 15% sobre un máximo de 9.040 euros al año entre cuotas y amortizaciones.

¿Qué penalización hay por amortizar la hipoteca?

Amortizar la hipoteca anticipadamente puede conllevar tener que pagar una comisión al banco si así lo pone en el contrato que firmaste para que te dieran el préstamo. Y es que no todos los bancos imponen esta penalización, pero pueden hacerlo según la Ley Hipotecaria.

Si tu hipoteca tiene comisión de amortización y es a tipo fijo, te costará amortizar un 2% si lo haces en los primeros 10 años y un 1,5% si lo haces después de este tiempo. En el caso de que tu hipoteca sea variable, la comisión cambia a 0,25% los 3 primeros años o 0,15% los primeros 5 años, dependiendo del banco. Después de este periodo, no podrá cobrarte comisión. Por eso, cuánto te costará amortizar la hipoteca dependerá tanto del tipo de préstamo que tengas y de las condiciones que firmaste con tu banco.

¿Es mejor amortizar la cuota o el plazo de la hipoteca?

Para ver con más claridad de qué manera te puede beneficiar cada una de las opciones, te ponemos un ejemplo, utilizando la calculadora de préstamo hipotecario o personal con amortización anticipada del Banco de España. Supongamos que tienes una hipoteca pendiente de 100.000 euros y te queda un plazo de 20 años para pagarla, con un interés que se te ha puesto en el 2,9%. Cuentas con 10.000 euros y quieres amortizar la hipoteca. Los intereses que te quedarían por pagar a tu banco, si continúas pagando tu crédito hipotecario al ritmo normal (y manteniendo ese tipo de interés), ascenderían a 31.905,20 euros.

¿Qué ocurriría si decides reducir la cuota? Pues que esta pasaría de 549,60 euros a 494,64 euros y los intereses que te quedarían por pagar serían 28.714,68 euros (siempre que tengas una hipoteca a tipo fijo o, si es variable, que el euríbor no siga subiendo). Si optas por recortar plazo, la cuota se mantendría igual, pero terminarías de pagar tu hipoteca 31 meses antes del plazo previsto, abonando a tu banco unos intereses de 24.702,28 euros.

En cualquier caso, amortizar anticipadamente una hipoteca siempre es una buena opción, ya que implica una carga económica menor, ya sea en tiempo o en capital. Y aunque cada modelo tiene sus ventajas y sus inconvenientes, será preciso que antes estudies el panorama económico general y el tuyo particular en el momento en el que quieras reducir la deuda para ver qué alternativa te conviene más.